一年一度的3.15国际消费者权益保护日已经到来，各路打假维权的渠道扑面而来，各类买房卖房租房的案例数不胜数。

在买房的路上，您一定经历了这一年最烂的盘、最会忽悠的销售，还有各种纠纷和骗局，有太多的苦要诉说，太多的疑问需要解答。

经过整理，我罗列了一些购房者在买房过程中遇到的问题，我们也邀请了《口袋律师》的专业律师进行线上解答。

希望您看过之后，可以得到帮助，并且引以为戒，避免被中介、开发商、销售忽悠，当然以后买房前要咨询专业律师，看清购房合同，切勿冲动，否则很容易掉入各种陷阱。

案例分析一

2015年6月20日通过上海中世房地产投资购买房屋一套，与店长谈好中介费1万元。

签署相关确认书时，中世地产提供了两份资料，一份是按房屋总价的2%作为佣金的确认书，一份是佣金为1万元的佣金情况申报表。

我当时有所质疑，但店长称佣金确认书是要签的，这是公司的流程。

我为了防止有问题，要求店长在佣金确认书上注明“金额以佣金申报表为准”，但店长称她们没有任何章。

于是，我当天支付了1万元中介费，隔天收到了收据。

但同年12月初我收到“中世地产”的催告函，称我欠佣金25400元。我认为他们的中介服务涉嫌“消费欺诈”。请问我该怎么办？

律师解读

确认是否有您所述的“佣金确认书”，一般此类文件是一式二份，双方各执一份。如果您有的情况下，对方的行为确实不合理，您可以向消费者协会或者工商局投诉。

案例分析二

我年前买房，签了中介的居间买卖合同，并且交了5万元押金，年后房价直接涨了40-50万，对方开始毁约。

请问我可以按照合同上写的要求对方赔房价的百分之二十违约金吗？因为赔付双倍的定金离现在的房价是在差额太大了。

律师解读

如果只是签了居间协议，也就是定金协议但是没签《上海市房地产买卖合同》的话，最多只能赔付双倍定金。

案例分析三

产权已过户且无租约，如果交房时间已过，该屋原居住人仍不肯搬离，我该怎么办？

律师解读

根据原则是买卖不破租赁，即虽然签订了买卖合同，但是如果房屋内有租客的情况下，租赁合同可以继续履行。

如果没有明确的租赁合同，只是口头约定，您可以起诉至法院要求屋内人搬离。其主张租赁关系的举证责任在于对方。

案例分析四

我签订了居间协议，付了3万定金。但上面是代签的，产权人是夫妻，在国外，所以由男方父亲代签。

当时他父亲写了一张4月底前办理好公证的约定书，如果违约要付房款20%。

现在他们违约，又不积极找我们协商处理，一直拖着。这个怎么办？我有无权利起诉这个代签人吗？因我是置换，已经导致我自己原有那套有损失了。

律师解读

首先，其父亲的代签行为是否有授权书，如果有，其行为是代表产权人，因此可以起诉产权人承担违约责任。

其次，在约定了违约责任的情况下，可以适用双方约定的违约责任，即20%的房价款。

最后，对方拖延办理已经违约，您可以起诉至法院，或者要求继续履行合同，或者要求解除合同，由对方承担违约责任。其父亲的行为可以视为表见代理，及代理行为有效，代理责任由产权人承担。

案例分析五

我和卖家合同签了，网签也签了，首付付清，贷款也批下来了，审限购和审稅都完成了。可是，现在卖家不配合过户。我该怎么办？

我这种情况可以起诉强制过户吗？但是现在房价已经涨了很多，要是赔偿，如何计算金额，是按合同赔偿，还是会把损失部分算进来？

律师解读

与中介之间的合同属于居间合同，中介有义务是促成交易环节的完成。

是否判定强制过户是法院来判定的，具体情况具体分析。如果中介不作为，您可以先到中介总部进行投诉，然后咨询律师走法律程序。

关于赔偿，应该只能按照合同规则来赔偿。

案例分析六

我想投诉的是在松江区新桥镇晨星四季苑的住宅，自2010年12月拿到的房子后，都5年多了，到目前为止产证都还没办。

接下来小孩子要上学，户口没产证都不能签过来，换身份证上面填写的住址都还是原来老的建筑地址，然而这些住址都已经不存在，后续想要改善住房。

没有产证，交易还是个难题，该怎么办？

律师解读

如果是由于开发商的原因导致您至今没有办理产权证，您可以起诉开发商要求承担违约责任。

如果是二手房，您可以要求您的上家向您承担违约责任。

该责任是买卖合同中约定的违约金，如果违约金不足以弥补你实际中受到的损失，您可以要求以实际的损失承担赔偿责任。

案例分析七

年前购买房屋，只签了居间协议和中介的买卖合同并交了十万定金，年后准备网签合同并付清首付时遭遇房东毁约，想问下除了双倍返还定金，能向毁约方追索对履约方造成的损失吗？

律师解读

一般是根据合同中的约定，但是会兼顾实际收到的损失，比如预期可得到的利益。

即便追索对方要求赔偿损失估计也不会太多，定金协议的效力远不如买卖合同 在实践中，只有当适用定金罚则不足以弥补损失时，法院可以判令违约方再赔偿损失。

总结：

买卖过程中，卖房和买房需要注意哪些事项才能维护自己的合法权益？

律师观点：

二手房买卖中，卖房人担心房子卖了拿不到钱，买房人担心钱付了拿不到房！

对于买房者来说，在签订合同中处于弱势地位，所以在此提醒买房人在买房时，首先委托中介到房产局档案室查询下房产信息，如有无贷款抵押，有无法院查封、有无共有产权人等，避免如有查封、抵押无法办理过户。

如果房产有共有权人的话还有要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售，导致交易不能进行。

另外还要实地考察看看有无出租，如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

同时到当地户籍部门看看房屋附有户口情况，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

还有就是要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

对于卖房人来说，就是要注意考察买房人的经济实力，约定好只有确实收到钱后再交付房屋，这样可以极大的避免风险！

如需供稿、商务洽谈、机构合作，请拨打优房客热线13817941936

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